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深度解读!从上半年土拍,看懂广州楼市未来走向-环球快看点
来源:广州房产置业顾问小张     时间:2023-06-25 10:15:10

为何近期房企如此热衷于抢地?

单看广州最近几宗土拍,有种让人梦回2021年的错觉。 从荔湾羊城食品厂,到迎宾路、长隆、嘉禾望岗、番禺好又多、番禺客运站,再到最新的天河地王员村一横路地块。 全员摇号。


(资料图片)

摇号频发的背后,是信心回归、ZF让利、房企自身拿地策略、地块自身素质等综合因素合力。

但如果更深度探讨,会发现其实并不简单。

一一剖析。

1.供地数量缩减,但 优质地块占比增加 。

有无发现,以往供地最多的增城,今年几乎没怎么露脸,好不容易有一宗地,还没等开拍就终止出让了。 (注:新塘广园快速路南侧18101226A23035号地块)

不过,虽然少了远郊地块数量撑场,近郊和中心区倒是有不少好地上线。

番禺 ,就是典型案例。

迄今为止8宗摇号地块,5宗都在番禺。

2 .地块利润空间可控 ,房企拿地积极性提高。

细看这些摇号地块,要么是“小而精”,要么是“实力过硬”,这也意味着,开发难度低、成本可控、回报率高等优势。

可以看到,现在房企拿地逻辑有变:从此前的跟随市场,到现在的“ 一心求稳 ”。

具体表现为更倾向于 “快销”模式 ,开发快、入市快、去化快。

就拿荔湾两宗地来说,食品厂地块12家房企争抢,而桥梓大街地块则底价成交。

显然,比起中心区这个IP,房企更在意后期利润问题。

3.多数 房企土地储备不足 ,背负业绩压力。

截至2022年末,TOP50上市房企2022年土地储备总面积22亿平方米, 较2021年末下降12%。 其中,土地储备面积超1亿平方米的企业,仅有5家。

(来源:中国房地产报)

顺带一提,高土储房企基本都是 国企和央企 ,少数的“有钱”玩家。 而目前广州“集中供地”基本名存实亡,随心挂地,谁也不知道错过今天这宗地,还能不能遇上更好的它?

所以,面对优质地块,房企不约而同的采取同一策略:

抢。

但是大家都抢,最终花落谁家,比的便不是财力而是 运气 。

土拍火了,楼市却还是温水?

土地,能窥见城市发展的方向。 不同于2021年的土拍带火楼市,这次土拍热度却没能向上传导。 究其源头,主要还是出在 房企 和 大环境 上。 首先,资金状态良好的房企普遍不多。 正如上文提到的,大肆拿地的多为国企央企,而民企呢,受限于资金压力,能保住现金流不断已是万幸,谁还敢拿地? 房地产报数据显示,除滨江、众安等极少数房企的2022年总土储货值同比增长了13%和10%以外,几乎所有民企的土储规模都显著减少。

但暂停拿地,并不能解决房企的根本问题,反而会陷入 “越不拿地越难卖” 的困境。 于是,在近期土拍中,我们又看到了民企身影。 例如,拿下迎宾路地块的南通亚伦、番禺好又多地块的路劲地产....... 相比其它城市,民企更愿意把有限土储预算“押宝”在广州身上。 这不侧面说明, 民企看好广州楼市未来发展吗? 随着民企的入局,未来土拍市场,也将从“寡头时代”,转变为“多头时代”。 百家争鸣 ,才能欣欣向荣。

再来看楼市大环境层面。

此前土拍之所以能带火楼市,很大一部分原因在于“ 市场预期” 。 市场火,意味着拿地不愁卖,也意味着有利可图。反之,市场下行,拿地不能保证去化,哪个房企会做赔本买卖呢? 在这方面,杭州ZF就做的很到位。 根据克而瑞此前统计,杭州第三批集工供地成功出让地块的平均房地差为13917元/平,给足房企利润空间。 整体而言,光靠土拍就想把市场捂热,难。 但随着政策释放、房贷利率下调等利好的加码,仍有望拉动市场,带来宝贵的信心。

土拍“常态化”,意味着什么?

众所周知,土拍冷热与楼市现状息息相关。

当土拍回归常态化,自然也会有些许不同。

于房企而言 , 从赚“快钱”向赚“慢钱”转变 。其中最大的一个变化,便是 更注重产品力的提升 。

就拿迎宾路地块来说,龙湖操盘,选择打造为旗下高端产品系—— 御湖境 。

其实以地块的条件,做刚需产品,或许更容易被市场接受,但其仍旧选择改善赛道。

这并非个例,如今广州新房,改善产品比比皆是,各大房企纷纷拿出自家高端产品一拼高下。

在不久的将来,广州将迎来 “产品力至上” 的时代。

于购房者而言 ,产品力有望成为衡量房产价值的又一标的。

产品越卷,买家越受益。

它可以为买家过滤掉一部分“用心做营销,用脚做产品”的开发商;又或是能提高开发商交付标准,增加居住舒适度等等。

当土拍回归常态化,对市场,对买家,都是一次全新的机遇。

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